Kiracı Hakları

Kiracı hakları; bir kira sözleşmesinde taraflardan biri olan kiracının sahip olduğu haklar olarak tanımlanabilir. Ev sahibi kiracı kanunu vb. özel bir kanunumuz bulunmamaktadır. Bu nedenle TBK hükümlerine göre kiracı haklarını değerlendirmek gerekmektedir. Kiracı haklarının belirlenmesinde süreler çok değişken ve önemlidir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

• Kiralanan maksat için kiralanmışsa, o maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi süresince kiracının kullanımına engel olan durumların giderilmesini talep etme hakkı.
• TBK hükümleri gereği kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi karşısında sözleşmenin feshedilmesi veya akitten haklı nedenle dönebilme hakkı.
• Kiralanan, kiracıya geç teslim edildi ise bundan kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak kaydıyla kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksinin kararlaştırılmamışsa, kiraya verenden zorunlu sigorta, vergi vb.  yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı.
• Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiası olabilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
• Sözleşme devam ettiği sürece, haklı bir sebep olmada, kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı.
• Kiraya verenin yazılı izni olması şartıyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
• Kiracıya, kira tutarı ve yan giderler dışında başkaca ödeme yüklenemez.
• Kira tutarının vaktinde ödenmemesi neticesinde cezai şart öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmalar geçersizdir.
• 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılan geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı.

Ayrıca somut olayın şartlarına göre kiracı hakları nelerdir? sorusu cevabı değişkenlik gösterecektir.

Yukarıda sayıldığı üzere kiracının hakları çok çeşitli olabilmektedir. Kiracı hakları 2023 yılında zam sınırı getirilerek 2022’de olduğu gibi korunmuştur.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Örnek olarak; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiraya veren; kiracıya süre bitti evi veya işyerini tahliye et diyemez. Ancak sözleşme bitiminden 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmektedir.

Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Ev sahibinin kiracıyı 10 yıllık uzama süresinden önce haklı sebep varsa kiracıyı evden çıkarması mümkündür.  Haklı tahliye sebepleri aşağıdaki gibi sayılabilecektir.

• Kiraya Verenin Kiralanana İhtiyaç Duyması Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Eve Özensiz Davranması
• Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
• Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
• Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
• Kira Bedelinin İki Kere Gecikmesi Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Bu durumların varlığı halinde açılacak tahliye davası sonucu ev kiracı tarafından tahliye edilebilecektir.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz?

• Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarması için sözleşmenin başlamasından itibaren 10 yıllık uzama süresi gerekmektedir.
• Eğer kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirir ancak kiraya veren 2 haklı ihtar çekmezse kiracıyı evden çıkartamaz.
• Eğer ev sahibinin eve ihtiyacı yoksa veya aynı çevrede başkaca bir evi bulunuyorsa kiracıyı ihtiyaç nedeniyle evden tahliye edemez.
• Eğer geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracı evden çıkarılamaz.

Bu örnekler sınırlı sayıda olmamakla birlikte somut olayın şartlarına göre ev sahibi kiracı hakları değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kira sözleşmesi 5 yıl uzadıysa kiraya veren kiracıyı haklı sebebe dayanmadan çıkartamaz. Kiraya veren kira sözleşmesinin akit tarihinden on sene geçtikten sonra sözleşmeyi feshedebilir. Burada genel hükümlere göre süresinde fesih bildirimi yapılmalıdır.

Kira sözleşmesi 5 yılı geçtiyse kiraya veren kira bedeli tespiti için dava açma hakkına haizdir. Bu davada hakim tarafından bedel belirlenecektir. Hakim %25 sınır ile bağlı değildir. Burada değerlendirme emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi marifetiyle yapılacaktır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının çıkarılabilmesi için kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası” açabilir. Davanın doğru sürede açılması gerekir. Aksi halde dava reddedilir. Davada; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin taşınmaza ihtiyaç duyduğu ispatlanmalıdır.

Bir Kiracı En Fazla Kaç Yıl Oturabilir?

Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda fesih sürelerine riayet ederek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda kiraya veren sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. 10 yıllık uzama gerçekleştiğinde kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.

5 Yıl Oturan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

7409 sayılı TBK’da Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 4. maddesi zam oranını %25 ile sınırlamıştır. Yani kiraya veren bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla zam yapabilecektir.

Kira sözleşmesi 5 yılı aşanlar için kanun koyucu bir hukuki yol öngörmüştür. Bu yol kira tespit davası açmaktır. Bu yola başvurmadıkları sürece kira sözleşmesi 5 yılı aşanlar da %25 ile sınırlıdır.

Kaç Yıldan Sonra Kiracı Çıkarılır?

Kiraya veren kira sözleşmesinin başladığı tarihten on yıl geçtikten sonra kiracıyı çıkartabilir. Ancak 10 yıllık süreyi izleyen her uzayan senenin bitişinden en az 3 ay önce bildirim yapmalıdır.

Kiracı Çıkması İçin Kaç Ay Önceden Haber Vermeli?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi akdedildiyse her 6 aylık kira dönemi sonunda 3 ay içinde bildirim yapılmalıdır.

Örnek olarak başlangıç süresi 01.01.2021 tarihli olan belirsiz süreli kira sözleşmesi, altışar aylık fesih dönemlerine ayrılır. 01.01.2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin birinci fesih zamanı 01.07.2021 tarihine kadardır. İkinci altı aylık fesih dönemi ise 01.01.2022 tarihine kadardır. 01.03.2023 tarihinde fesih iradesi ortaya çıkan kiraya verenin altı aylık fesih dönemini ve üç aylık fesih bildirimini dikkate alması gerekmektedir. Yani kiraya veren kira sözleşmesini feshettiğini kiracıya 01.04.2023 tarihine kadar belirtmelidir. Bu durumda kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme 01.07.2023 tarihinde sona erecektir. Kiracının konutu tahliye etmemesi halinde kiraya veren 01.07.2023 tarihinden itibaren bir ay içerisinde yani en geç 01.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açmalıdır. Kiracıya 01.04.2023 tarihine kadar bildirimde bulunulmaması halinde, kiraya veren bir sonraki kira dönemi olan 01.01.2024 tarihinde kira sözleşmesini feshedebilmek için 01.10.2023 tarihine kadar kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmesi varsa belirlenen süre dolduğunda taraflar arasında açık bir anlaşma olmadan kira sözleşmesi devam ederse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Eğer taraflar arasında açık bir anlaşma varsa kira sözleşmesi sona ermeden 1 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Burada kiracı çıkmaz ise tahliye davası açılabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. Kira ilişkisi sürse dahi belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez. Burada sözleşme bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kiracı İstediği Zaman Evi Boşaltabilir Mi?

Kiracı kira sözleşmesi bitmeden de evden çıkabilir. Ancak burada kiracının hukuki sorumluluğu doğacaktır. Bu sorumluluk iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

• Kira sözleşmesinde belirli olan kira süresi sona ermeden önce evden çıkmak
• Sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkmak.

Bu durumlarda kiraya verenin evi yeniden kiraya verebileceği makul bir zamana kadar evden çıkan kiracı kirayı ödemekle mükelleftir. Söz konusu makul süre sözleşmede kararlaştırılabilir. Diğer yandan makul süre kiraya veren ve kiracı arasındaki ortak bir anlaşmayla belirlenebilir. Eğer bu durumlar mevcut değilse makul süre mahkeme tarafından belirlenecektir.